Ferienwohnung in der Steuererklärung: Das ist zu beachten

So ziemlich alle Deutschen verreisen jedes Jahr mindestens ein Mal für sieben Tage. Ob Teneriffa, Mallorca, Barcelona oder Sardinien - die Auswahl ist schier grenzenlos. Wer dann noch mit Kindern verreist, muss ziemlich tief ins Portemonnaie greifen, um den Familien-Urlaub zu finanzieren.

Und genau deswegen entscheiden sich immer mehr Menschen für einen Ausflug in deutschen Gefilden. Schließlich sind Ostsee, Nordsee, der Spreewald oder der Schwarzwald mindestens genauso schön. Wer zusätzlich noch ein paar Euro mehr sparen möchte, bucht sich eine Ferienwohnung anstelle eines Hotelzimmers.

Dank airbnb, Wimdu und Zeitungsannoncen ist es heutzutage einfach, einen Teil seiner eigenen Wohnung oder gar eine ganze Ferienwohnung für Urlauber zur Verfügung zu stellen. Doch dabei sollten Vermieter Vorsicht walten lassen, damit sie nicht in die Steuerfalle tappen.

Steuern: Ferienwohnung vermieten

Grundsätzlich gilt: Wer mit der Vermietung einer Ferienwohnung die Absicht hat, Gewinn zu erzielen, kann folglich auch Ausgaben für Nebenkosten, Reparaturen und Co. von der Steuer als Werbungskosten absetzen.

Wird eine Ferienwohnung im Ausland vermietet, müssen auch die dortigen Steuergesetze beachtet werden. Mieteinnahmen unterliegen hierzulande dann dem sogenannten Progressionsvorbehalt, was eine Erhöhung der Steuerlast zur Folge hätte.

Zunächst einmal muss also geklärt werden, ob mit der Vermietung der Ferienwohnung Gewinne erzielt werden sollen oder nicht.

Möchte ich mit meiner Ferienwohnung Gewinne erzielen?

Generell muss eine Gewinnerzielungsabsicht dem Finanzamt gegenüber glaubhaft gemacht werden. Wer das nicht nachweisen kann, fällt in die Kategorie der Liebhaberei. Bei der Liebhaberei liegt keine auf Erzielung von positiven Einkünften ausgerichtete Tätigkeit vor. Verluste sind demzufolge auch nicht steuer- und mit anderen positiven Einnahmen verrechenbar.

Wer über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt und nichts gegen die Situation unternimmt, bei dem kann von einer mangelnden Gewinnabzielungsabsicht ausgegangen werden. Ebenfalls handelt es sich um Liebhaberei, wenn zwar Einnahmen verbucht werden, die Selbstkosten aber weit über den Betrag hinaus gehen.

So wird eine Gewinnerzielungsabsicht nachgewiesen:

  • Maklervertrag, der die Eigennutzung für die kommenden Jahre ausschließt
  • Ferienwohnung wird zu mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungszeit vermietet
  • mit Ertragsprognose wird nachgewiesen, dass Mietüberschuss erzielt wird (bei Selbstnutzung ist eine Ertragsprognose verpflichtend)

Mieteinnahmen aus Ferienwohnung versteuern

Mieteinkünfte müssen versteuert werden. Ob es sich bei der Vermietung der Immobilie um Liebhaberei handelt oder nicht, spielt aus Sicht der Finanzbehörde keine Rolle. Wer neben der eigentlichen Immobilie noch zusätzliche Service-Dienstleistungen anbietet, muss damit rechnen, dass das Finanzamt die Ferienwohnung als Gewerbebetrieb einstuft. Das wiederum hätte zur Folge, dass neben der gewöhnlichen Einkommensteuer noch Umsatzsteuer abgeführt werden müsste.

Übrigens: Nicht nur Einkünfte aus Ferienwohnungen, sondern auch Einkünfte aus einzelnen Zimmern, die über Online-Plattformen wie airbnb oder wimdu erzielt werden, müssen in der Steuererklärung angegeben werden. Wichtig ist, sich für die Untervermietung eine Bescheinigung vom Vermieter aushändigen zu lassen.

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